不動産相続における手続の期限とは｜ 相続登記までの流れと各手続のスケジュールについて
カテゴリ：司法書士コラム
遺産の中に不動産があるとき・ないとき、どちらも相続手続の大筋に違いはありません。しかし不動産に対する評価が必要であったり、登記申請が必要になったり、細かな違いは出てきます。
そして手続の種類によっては期限が設けられていますので、期限に遅れることのないように一つひとつこなしていくことが大切です。
いきなり不動産に関する相続登記ができるわけではありませんので、以下で説明する流れに沿って手続を進めていきましょう。
相続承認の検討：3ヶ月以内
相続は、相続人の義務ではありません。
①相続の承認、②相続の放棄、③相続の限定承認、の3つの選択をすることができます。例えば遺産に借金が含まれており、相続を承認することに大きなリスクが伴うときは、相続放棄を検討する必要があります。
ただし、その決断が遅いと債権者にも迷惑がかかります。遺産分割協議などの相続手続、相続税の申告なども進められないため、選択ができる期間は「自分の関係する相続が開始されたと知ってから3ヶ月以内」と法律で定められています。
（相続の承認又は放棄をすべき期間）
第九百十五条 相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から三箇月以内に、相続について、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない。ただし、この期間は、利害関係人又は検察官の請求によって、家庭裁判所において伸長することができる。
ただ、この判断を下すために進めておくべきことがたくさんあります。
以下に、3ヶ月以内に済ませておきたい作業をまとめます。
遺言書 | まずは遺言書が作成されているかどうかを確認。遺言書の内容は遺産分割に影響するほか、重要な財産の情報も記載されている可能性があるため、必ずチェックする。 |
|---|---|
遺産 | 相続の承認や放棄の判断をする上でもっとも着目すべきは、「遺産の価額が全体としてプラスになるのか、マイナスになるのか」という点。その評価をするために、どんな遺産があるのか、その財産はどれだけの価値を持つのか、を調査しないといけない。 |
相続人の調査 | 遺産分割の協議をするためには、「誰が相続人なのか」を確定させておく必要がある。調査は、被相続人の戸籍謄本を収集していくことで進める。被相続人の死亡が記載された戸籍謄本から、出生まで遡って一連のすべての戸籍情報を集める。 |
なお、3ヶ月の期限内に一切のアクションを起こさない場合、相続を承認したものとみなされますので注意しましょう。
また、限定承認（プラスの財産からマイナスの財産を清算し、残った財産に限定して相続すること）をするときは、相続人の全員で行わなければなりません。このためにも相続人の調査・確定が必要不可欠です。手続にかかる労力も大きいため、限定承認をするときは司法書士や弁護士といった法律の専門家のアドバイスをもらっておきましょう。
相続放棄をするときも同様です。相続人としての権利・義務をすべて捨てることになり、その後放棄の撤廃をすることも基本的にはできません。期間内に判断を下す必要はありますが、慎重であることも求められます。
準確定申告：4ヶ月以内
不動産相続に直接関わる手続ではありませんが、相続人に求められる手続の1つに「準確定申告」があります。
毎年確定申告をしていた方が亡くなったのであれば、その亡くなった年における１月１日から死亡日までの所得税の申告が必要です。このときの申告を準確定申告と呼びます。
この作業は税理士にサポートしてもらうことをおすすめします。
遺産分割協議から相続税申告まで：10ヶ月以内
相続手続は、不動産などの相続する財産が確定して終わり、とはいきません。相続した財産の内容に応じて相続税の申告・納付が必要です。特に、不動産が遺産に含まれている場合、資産価値が大きくなり、相続税基礎控除額を超えることが多いこと、また小規模宅地の特例などもあることから、十分な検討と税理士さんへの相談が欠かせません。
そしてその前提として遺産分割協議も必要です。
相続税の申告および納付は「相続開始から10ヶ月以内」にしないといけないため、不動産相続もその間に済ませておく必要があります。なお、１０カ月以内に遺産分割協議が整わない場合は、各相続人が法定相続分で相続したものとして申告納付し、後に更正手続をする等、面倒なことになります。
そこで遺産分割協議にて、特定の不動産を取得したい旨伝え、協議で他の相続人の賛同を得る必要があります。遺言書で「甲不動産を長男Ａに譲る」といった記載がされているときは、その遺言に従い遺産分割することになります。
不動産を相続する場合、複数人で共有することもできますが、共有すると各人が自由に処分することができなくなるため、妻子での共有など処分を急がない場合を除いて避けた方が良いケースが多いです。兄弟姉妹等で共有となるなら、売却して代金を分割するのが一般的です。他に不動産を残した遺産分割の方法として「現物分割」「代償分割」が挙げられます。
不動産の取得により相続分のバランスが悪くなるときは、代償分割を検討すると良いです。
不動産を取得した方が代償金を他の相続人に支払うことでそのバランスを調整する、という遺産分割のやり方です。
不動産など、その他取得する遺産が定まれば、相続税の申告書を作成して税務署に提出します。
2024年4月1日から相続登記が義務化：3年以内
相続登記は執筆時点において義務ではありませんが、法改正により2024年4月1日から義務化されます。
相続や遺贈によって不動産を取得した方は、「所有権の取得を知った日から3年以内」に相続登記の申請をしないといけなくなります。
※遺産分割協議で不動産を取得した場合は、「遺産分割協議の成立から3年以内」
正当な理由なく申請をしない場合、10万円以下の過料というペナルティも設けられます。
例えば遺言書の有効性や遺産の範囲について紛争が起こっている場合、怪我や病気によりすぐの申請ができない場合などであれば正当な理由があると主張する余地があります。
しかし特別の事情がないのであれば3年以内、できればもっと早い時期に相続登記の申請を行うようにしましょう。登記のプロである司法書士に任せることで、スムーズに手続は進められます。