相続で家や土地を取得した方は、相続税の計算を忘れないようにしましょう。価額の大きな財産を相続すると、相続税の申告や納付の義務が発生する可能性が高くなります。

ご自身で対応するのが難しいときは税理士さんなど専門家を頼るのが一番ですが、ここでも相続税の計算方法や、計算をするための評価方法について基本的な事項を紹介しています。当記事を参考に「不動産を取得したときの相続税」について理解を深めておきましょう。

相続税の大きさは何で決まるのか

相続税の額は、取得する財産の価額に応じて定まります。そのため1,000万円を取得した場合と1億円を取得した場合とでは、納めるべき税額にも差が生じます。

財産の種類による違いはなく、現金で1億円を相続するときも不動産で1億円を取得するときも、計算方法・適用する税率などは同じです。ただし、取得する財産によっては控除の適用を受けられたり、特例により評価額を下げることができたりすることはあります。

そこで取得する財産の実際の利用価値というよりも「相続税の計算上いくらで評価するのか」が重要といえます。特に土地の場合は小規模宅地等の特例によって大幅に評価額を下げられる可能性があります。

もう1つ相続税の負担に大きく影響する要素が法定相続人の数です。法定相続人の数が多いほど基礎控除額が増しますので、遺産の総額が同じでも法定相続人の数によっては申告も納税も不要になることがあります。

相続税の大きさを調べる流れ

相続税の大きさは、次の流れに沿えば調べることができます。

相続税評価額を調べる

相続税の計算をするために、まず各財産の価額を明らかにする必要があります。現金なら見たまま、額面通りの金額で計算できますが、不動産の場合はそういうわけにもいきません。

そして評価方式が決まっていますので、相続人の予想や独自の計算方法を用いることはできません。また、市場での価格をそのまま使えるとも限らず、相続税を計算するとき用の「相続税評価額」を調べることが必要です。

土地や家が遺産に含まれているときは、公的な資料を集め、正確に情報を整理し、所定の評価方式を用いて評価額を計算する必要があります。

不動産の調査

不動産の情報を正確に把握しなくてはなりません。所在地、所有者、面積、固定資産税評価額などを調べるために次の資料を集めておきましょう。

• 固定資産税の納税通知書
• 固定資産評価証明書
• 登記事項証明書
• 地積測量図
• （都市計画がある場合）都市計画図
• （賃貸物件の場合）賃貸借契約書

相続税評価額の計算

取得する家や土地について、相続税の計算に使える価額を算出します。

〇　土地の評価
土地は評価方法が複雑です。原則として路線価方式による評価を行い、路線価が定められていない土地に関しては倍率方式で評価を行います。

《　路線価方式の場合　》
路線価方式による評価額　＝　路線価×奥行価格補正率×地積

※国税庁のWebサイトから路線価が確認できるため、後は土地の形状等を考慮して計算を進めていく。形状がいびつであったり、複数の道路の面していたり、その他様々な状況に応じて計算方法には工夫が必要になる。

《　倍率方式の場合　》
倍率方式による評価額　＝　固定資産税評価額×倍率

※路線価の付いていない道路と面した土地では固定資産税評価額を基に計算。採用する倍率は国税庁のWebサイトから確認可能。多くの場合は1.1で計算する。

〇　建物の評価
自宅として使っている家屋であれば固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となりますので難しい計算は不要です。賃貸に出している場合は30％を控除します。
※建物の全部を賃貸に出していないときは、賃貸割合も考慮して計算。

基礎控除の適用

相続税は常に発生するものではありません。次の流れに沿って計算される「課税遺産総額」が0円かマイナスになるときは相続税の負担はなくなり、申告作業も行う必要がなくなります。

1. 遺産や生前贈与された財産を調べて遺産の総額を算出
2. 法定相続人の数を調べて、基礎控除額を計算
   「基礎控除額」　＝　3,000万円＋（法定相続人の数×600万円）
3. 遺産の総額から基礎控除額を差し引いて課税遺産総額を計算
   「課税遺産総額」　＝　遺産の総額－基礎控除額

全体の相続税額を調べる

相続税の大きさは相続人それぞれで異なりますが、計算過程ではいったん遺産全体をまとめて計算し、相続税の総額を把握する必要があります。
そこで課税遺産総額を法定相続分で按分して税率を適用。算出された税額を合計して「相続税の総額」を計算します。

例）課税遺産総額3,000万円、法定相続人は配偶者と2人の子ども

3,000万円×1/2（配偶者の法定相続分）×15％－50万円　＝　175万円
3,000万円×1/4（子どもの法定相続分）×10％　＝　75万円

※税率および控除額は「相続税の速算表」を用いる。
参照：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4155.htm

相続税の総額　＝　175万円＋75万円＋75万円

　　　　　　　＝　325万円

つまり、課税遺産総額と法定相続人が確定すれば、実際の遺産分割の割合とは無関係に、相続税の総額は決まってしまうことになります。

相続人個別の相続税額を調べる

相続税の総額が計算できれば、実際の相続割合で税額を按分します。

例）相続税の総額325万円、配偶者は3/5・子どもはそれぞれ1/5の割合で相続。

配偶者の相続税　＝　325万円×3/5

　　　　　　　　＝　195万円

子どもの相続税　＝　325万円×1/5

　　　　　　　　＝　65万円

それ以上適用すべきものがなければ納めるべき相続税の大きさが確定しますが、次の点には留意しましょう。ここまで来たら、税理士さんに相談するのが確実です。

• 配偶者・子ども（その代襲相続人も含む）・両親以外の場合は20％割増にすること
  　→　兄弟姉妹や祖父母、代襲相続人になっていない孫などが遺産を取得したときはこの2割加算ルールが適用される。
• 各種の税額控除を適用すること
  　→　配偶者控除、未成年者控除、障害者控除、贈与税額控除、外国税額控除、相次相続控除の適用について検討する。

相続登記も忘れずに行う

不動産を相続するときはトラブルが起こりやすいです。相続税の計算が複雑になるだけでなく、遺産分割の仕方で揉めることもありますし、その後の管理で困るケースもあります。

また、相続手続に関連して必要になるのは相続税の申告だけではありません。

土地や家を取得するときは「相続登記」も忘れないようにしましょう。これまで法的義務とはされていなかったのですが、法改正により2024年4月から義務化されます。3年以内の対応を求められていますので、司法書士に登記申請の依頼を出して確実に義務を履行しておきましょう。
なお、改正法が施行されるのは2024年4月からですが、それ以前に相続した不動産に関しても登記の義務が課されます。

相続税の申告や納付も期限内に正しくできないと加算税等のペナルティを受けてしまいますし、相続登記の義務を履行しない場合にも過料のペナルティを受けてしまいます。この点には十分注意して手続を進めるようにしましょう。