不動産を相続した際の登記手続きは2024年4月から法的義務となっています。これまで任意とされてきた相続登記ですが、期限内に手続きを行わなければ罰則の対象となるため注意が必要です。

この制度に沿って、土地や建物を相続した方が何をしないといけないのか、具体的にどのようなルールが設けられたのかをここで見ていきましょう。

相続登記義務化は所有者不明の物件をなくすため

相続登記とは、「不動産（土地や建物）の所有者が死亡した際に、当該物件の名義を故人から相続人へと変更する手続き」のことです。

従来、この手続きは法律上の義務ではなかったため、先延ばしにされるケースもありました。しかし、登記されないまま放置された物件が全国で増え、登記簿を見ても誰のものなのかわからない「所有者不明土地」が増加。さらにこのような土地は、適切な管理が行われず周辺環境を悪化させたり公共事業の妨げとなったりするほか、災害復興の対応を困難にするケースがあるという問題も抱えています。

大きな社会問題となっていったことから法律の改正が行われ、所有者不明土地問題の根本的な解決を図るべく、相続登記を義務化することになったのです。

相続人に課される義務の内容

2024年からすでに施行されている同制度では、相続で所有権を得た方に対して次の義務を課しています。

• 不動産を相続で取得したときは登記の申請を行わなければならない
• 申請の期限は取得を知った日※から3年以内
• 遺産分割協議で取得者が決まったら、協議成立から3年以内に対応しなければならない
• 改正法施行前以前に発生した相続で取得した不動産があり、当該物件について登記申請を行っていない場合は、2027年3月までに登記を行わなければならない

※「3年以内」という期間の起算点は、相続発生日ではなく実際に不動産を相続したと認識した日。たとえば、親が亡くなってから数ヶ月後に遠方の土地を所有していたことが判明した場合、その存在を知った日から起算する。

なお、正当な理由※なく一定期間内に申請を行わなければ過料（10万円以下）を科される可能性があります。
※正当な理由とは、たとえば「関係者が極めて多数で、必要書類を揃えるのに長い期間を要する」「重病などにより今すぐ対応するのが不可能」など。
※即座に罰則が適用されるわけではなく、通常はまず催告が行われ、それでも申請が行われない場合に裁判所へと通知が行われる。そして裁判所にて過料の金額が決定される。

相続登記の手続き方法

相続登記の義務を履行する方法として、一般的な申請手続きを進める方法のほか、簡素化された「相続人申告登記」を行う方法もあります。この2つの手続きについて確認しておきましょう。

通常の登記申請

特に問題なく相続手続きを進められ、不動産の取得者が定まったケースでは、通常通りの登記手続きに取り掛かりましょう。

遺言書がある場合は遺言の内容に基づいて所有権移転登記を行います。この場合は、遺言によって不動産を得たことを認識した日から3年以内が期限です。

一方、遺産分割協議により取得者が決まった場合は、協議結果に基づく登記を行います。この場合も、協議成立日から3年以内に手続きを完了させる必要があります。

なお、いずれのパターンでも手続は不動産の所在地を管轄する法務局にて実施します。窓口に直接行かなくても、郵送やオンラインで行うこともできます。

相続人申告登記

法的義務の存在を知っており「ペナルティを回避するためにも早く進めたい」と考えていても、相続手続きそのものがなかなか進まず登記申請に取り掛かれないケースもあります。

たとえば次のような事情が原因となり発生します。

• 相続人が多数いて、全員の合意形成に時間がかかる
• 所有をめぐって揉めており協議が難航している
• 協議に参加すべき人物の一部が所在不明である
• 遺産の全容を把握するのに時間を要する　など

そこで、改正に伴い新たに「相続人申告登記」という枠組みも設けられることになりました。

相続人申告登記とは、自らが「相続人であること」を公示する簡易的な手続きのことで、正式に相続登記を行ったことにはなりませんが登記義務を履行したことにはできます。ほかの相続人の合意を得る必要がなく1人でも進めることができますので、なかなか所有権が定まらないときはこの仕組みを活用すると良いでしょう。

手続き上の注意点

義務化への対応において注意しておきたいポイントがいくつかあります。

まず、「不動産の存在を見落とさないよう、故人の財産について徹底的に調査すること」が挙げられます。固定資産税の納税通知書や権利証などが故人の自宅にないかよく探し、把握していない物件（共有名義の物件、私道なども）があるかもしれないと疑いながら注意深く調べていきましょう。

また、「相続人全員を正確に調査・確認すること」も大切です。戸籍情報の収集や関係者への連絡を怠ると、後日トラブルが起こったり二次相続が複雑化したりするおそれがあります。遺言に従い分配されるのであれば問題ありませんが、話し合いによって誰が何を取得するのか決めても、全員の合意がなければ無効となってしまいます。

さらに、「登記手続きには専門的な知識が必要で、ミスが重大なトラブルにつながるおそれがある」という点にも注意しましょう。登記制度は権利関係を公に示すための仕組みであるとともに、所有者等の権利を守る役割も果たしています。所有権について争いが生じた際、登記が正しく行われていないと土地や建物を第三者に取られてしまう危険性もあります。

そのため相続登記の義務を履行するため上記ルールに沿って手続きを進めることはもちろん、その手続きは適切な形で行うよう気を付けてください。