「親や祖父母が亡くなり不動産を相続したが、名義変更の手続きを後回しにしている」という方は要注意です。相続登記は2024年には法律上の義務となっていますし、しかもその対象は改正法施行後の相続だけではありません。
以前発生した相続にも適用されるため、「登記申請を行った覚えがない」という方はぜひ確認ください。

相続登記とは何か

相続登記とは「亡くなった方（被相続人）が所有していた不動産の名義を、相続人の名義へ変更するための登記手続き」を指します。

不動産の情報は法務局が管理する登記簿に記録されており、売買や贈与があれば所有者が変わったことを登記で公示する必要があります。相続が起きた場合も同様で、名義を引き継ぐための登記申請が必要です。

登記が済んでいない状態では、不動産の権利が新しい所有者に移ったことを第三者に対して主張できません。
そのため「相続不動産を売却したい」「借入のための担保に入れたい」といったニーズが発生しても、名義が旧所有者のままだと手続きが進められないという支障も生じてしまうのです。

相続登記は任意から義務へ

以前、相続登記に法的な期限はなくあくまで任意の手続きとされていました。

そのため「費用がかかる」「手間がかかる」などの理由から放置されるケースもあり、結果、所有者が誰なのかわからない土地が全国に広がってしまっていたのです。

2024年の国土交通省の調査によると、全国の所有者不明土地の割合は23%にも上ることがわかっており、その面積を合算するとなんと九州全体の面積を上回るとも言われています。

しかもそういった土地は荒れやすく、公共事業が進められないといった問題も引き起こしてしまいます。

こうした背景から不動産登記法等の改正法が成立し、2024年4月から相続登記が法律上の義務となったのです。

過去の相続も義務化の対象！

注意すべきポイントの1つが「義務化の施行日（2024年4月1日）より前に発生した相続でも登記が未了のものはすべて義務化の対象」という点です。

「義務化されてから相続は起こっていない」というだけで安心はできません。改正法が遡及的に適用されてしまうため、下記期限内に対応しないとペナルティを課されるおそれがあります。

遺産分割の成立により取得が確定したケースも同様で、分割成立日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。期限内に正当な理由なく申請しないと、最大10万円の過料が請求されるおそれがあります。

相続登記への対処法

相続登記の申請窓口は法務局（登記所）です。管轄は原則として不動産の所在地を基準に決まるため、被相続人の住所地とは限りません。

相続発生からの必要な手続きは、おおむね次のとおりです。

1. 相続不動産の情報を確認
   • 固定資産税の納税通知書や登記事項証明書から対象物件を特定する
   • 所有不動産記録証明制度（被相続人が所有していた全国の登記済み不動産を一覧で確認できる制度）を利用すると、調査負担が軽減できる
2. 相続人の確定
   • 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本をたどり、法定相続人を確定する
   • 戸籍の広域交付制度により、本籍地以外の市区町村役場でも戸籍謄本等を取得できるようになっている
3. 取得者の確定
   • 相続人が複数いるときは、誰が不動産を相続するかを話し合い、その結果を遺産分割協議書にまとめる
   • 遺言書が作成されているときはその内容に従う
4. 必要書類の準備
   • 登記申請書を作成
   • 戸籍謄本類、遺言書または遺産分割協議書、相続人の住民票、固定資産評価証明書などを揃える
5. 法務局に申請
   • 申請書と書類一式を提出する
   • 郵送や法務局のオンラインシステムでも対応可能
6. 登録免許税の納付
   • 申請時に登録免許税の納付が必要
   • 税額は「固定資産税評価額×4%」の算式から算出されるのが原則

このように相続登記では多くの作業が発生しますし、法律や不動産のことなど、専門的な知識も求められます。不備があると不動産の所有権喪失につながりかねないため、登記に関してはプロである司法書士への相談もご検討ください。

期限内の申請が難しいときの対処法

遺産分割の話し合いが長引き、3年以内に相続登記を終えられないおそれがある状況で活用できるのが「相続人申告登記」という仕組みです。

これは、遺産分割の結論が出ていなくても「自分が相続人であること」を申し出て、登記義務を果たしたとみなしてもらえる制度です。相続人が単独で申出を行うことができ、登録免許税もかかりません。

ただし、相続人申告登記には不動産の所有権を正式に移転する効力はありません。売却や担保設定ができるようになるわけではないため、遺産分割が成立した後は速やかに正式な相続登記へ進む必要があります。