マイホームの購入時、銀行で住宅ローンを組む方も多いのではないでしょうか。このとき必ずといっていいほど「抵当権」という用語が出てきます。契約書類の中にも登場するこの言葉はとても重要な概念であり、法律の専門家でなくとも概要は理解しておく必要があります。
ここでこの抵当権についてわかりやすくまとめましたので、ぜひご一読ください。

抵当権とは、設定者が引き続き使いながら担保に提供した不動産から、優先的に返済を受けることができる権利

抵当権に関する基本的なルールを定めた民法という法律では、抵当権は次のように定められています。

抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。

引用：e-Gov法令検索　民法第369条第1項

わかりやすく言い換えると、抵当権とは、「お金を貸した人が返済を確実にするために不動産に設定させる担保権」と説明できます。

たとえば銀行からお金を借りて（住宅ローンを組んで）家を購入したとき、その家と土地に銀行の抵当権が設定させられます。そうしておけば、もし返済ができなくなっても銀行はその不動産を競売にかけ、抵当権を根拠に売却代金から優先的にお金を回収することができるのです。

また、抵当権の大きな特徴として、「担保に入れた不動産でもそのまま使い続けることができる」という点が挙げられます。住宅ローンを組んで抵当権が設定されても、毎月きちんと返済している限り、自宅として使い続けることが可能です。

どのような場面で利用されるか

抵当権がよく利用されるのは、住宅ローンを組んで家を購入する場面です。個人が数千万円という高額な借入をするとき、金融機関は返済の確実性を担保するため、購入する不動産に抵当権を設定させるのが一般的です。

また、住宅ローン以外にも以下のような場面で抵当権は活用されています。

• 事業資金の借入れ（店舗や工場などの不動産を担保とする）
• 不動産投資のための借入（投資用マンションなどを担保にする）
• リフォーム資金の借入（既存の住宅を担保にする）
• 教育ローンや借り換えローン（自宅を担保にするなど）

いずれのシーンも借りる金額が大きく返済期間が長期にわたるため、金融機関は自社のリスクを下げる目的で、抵当権を求めるのです。

ほかの担保との違い

抵当権以外で担保が行われるケースもあります。

比較的よく利用されるものとしては「連帯保証」が挙げられます。物を対象とせず、特定の人物を連帯保証人として定め、もし返済ができなければその保証人から回収を図られます。

また、抵当権の1種である「根抵当権」というものもあります。これは、継続的な取引から生じる複数の債権をまとめて担保するための仕組みです。事業者のように借入と返済を繰り返す場合は毎回抵当権の設定を行うのが面倒です。そこで一定の上限額（極度額）を決め、その範囲内で発生する債権をまとめて根抵当権により担保するのです。

抵当権の仕組み

抵当権がどのように発生し、どのような効力を持ち、どのように消滅するのか、抵当権の仕組みを見ていきましょう。

複数の抵当権がある場合の「順位」

1つの不動産に対して、複数の抵当権を設定することも可能です。

ただしこの場合、抵当権の登記が行われた順番によって「順位」が決まります。最初に登記された抵当権が「第1順位」、次が「第2順位」と続きます。

この順位は銀行などの債権者側にとって特に重要な概念で、もし抵当権を設定していたとしても第2順位の抵当権者だと競売にかけても十分に債権回収できない可能性が高くなります。不動産の売却代金はまず第1順位の抵当権者へと優先的に配分され、残額が後順位の抵当権者へと配分されるためです。

そのため銀行などは抵当権の設定を行う際、その順位にも着目してくるでしょう。

「物上代位性」がある

抵当権には物上代位性という性質があります。

これは「担保となっている不動産の価値が形を変えても抵当権の効力が及ぶ」という性質を意味します。

抵当権の設定されている家が火災で焼失したとしましょう。完全に担保物件がなくなれば抵当権者は売却代金から残高を回収することができなくなってしまいますが、当該物件にかけられた火災保険から保険金が受け取れるときは、その金銭を差し押さえることが可能となるのです。

不動産の価値が保険金請求権や損害賠償請求権などの形に変わったとしても、抵当権に物上代位性があることで債権者は保護されます。

抵当権の設定と消滅

抵当権は、不動産を購入する際の住宅ローン契約と同時に設定されるのが一般的です。そして設定を行うには法務局で登記手続きを行わなければなりません。
多くのケースで司法書士が登記申請を代行し、必要書類の準備や申請書の作成についてもサポートを行います。

その後住宅ローンを完済すれば、抵当権は役割を終えます。ただ、完済により自動的に抵当権設定登記が消えるわけではありません。消滅させるときも、法務局で抵当権抹消登記という手続きが必要となります。
この手続きに関しても、司法書士に相談して対応すると不備なく円滑に進められるでしょう。